vincent van gogh,reaper

文/顾天杰

开年以来的三场土拍,厦门楼市的小阳春,立马开花。

4月19日,集美新城经历了两年来最激烈的一场土拍,岛外地价重新站上每平方米3万元。

闻涨色喜,开发商收紧折扣。

厦门土拍价狂涨  住宅供应却大大过剩  勇气是哪里来的?

拿地是开发商信心的标志,3场土拍,厦门房地产市场春暖花开。

2019首场土拍,吸引了超过20家房企参与,土拍刚开始5分钟,X2019P01地块楼面价突破2万元/平米。

两幅地块全部跨越2万元关口,最高楼面价26221元/平米。尽管没有打破2018年岛外楼面价28915元/平米的关口,市场人气大增。

溢价率也创出新高,2018年以来,岛外土拍最高溢价率21.6%,这次翔安第一幅地块溢价率就冲到了45.6%。

紧接着,4月,中海以总金额38.6亿拿下集美地块,折合楼面价30996元/平米。岛外终于突破3万元关口,又打了一剂强心针。

花好稻好只是表像,供需不平衡。

整个4月,厦门楼市供应量大涨。据克而瑞数据,厦门4月住宅新增供应面积为37万平米,环比上涨334%,同比上涨110%。跟海量的供应相比,4月成交面积只有12万平米,环比只上升3%。

请问,如此过剩,到底卖给谁?

根据克而瑞数据,4月,有六成的城市供求比上升,尤其是厦门,涨到3.08的高位。这些城市要小心一点,去库存才是第一要务。

其余城市整体供不应求,八成以上城市库存环比小幅回落,超过六成城市同比库存仍在上升,北京、重庆、徐州同比涨幅将近80%。

行情反转  热门楼盘半年涨价1万!

 

中介从被迫转行,到每天忙到不发朋友圈,需要多久?厦门说,只要6个月。

2018年年底,市场寒冷。厦门二手房日成交量在40到50套左右,新房市场地王项目,比如翔安区融创东南府,以地价八折的折扣抛售,售楼处依然冷冷清清。

到2019年3月,二手房日成交量同比上升4.7倍,4月月均成交量在250套以上,刚需盘几乎日光。翔安区古龙尚逸园、环东板块的莱昂公馆、同安的泰禾世茂院子,均价2.7万/平米,开盘立即去化八成。

这已经不是小阳春能够解释的了,诡异的市场到底发生了什么?

岛外最适宜居住的海沧区,也是岛外房价最高的地区,集中了大量的二手房房源。本土开发商厦门海投房地产,推出的高端项目天湖城,在2018下半年,一套三室两厅报价在450万左右,到2019年,同样户型报价飙到575万,半年上涨近30%。

这样的楼盘不是一个人在战斗。

位于海沧新区体育中心商圈,靠近厦门中心的禹洲尊海项目,成交价从2018年的3.6万/平米蹿升到4.6万/平米。

海沧区东北面的集美区,是厦门岛外大学分布最多的区域。成交量从2019年开始大增,低价盘几乎被消灭。

成交量最高的网红盘中航城,有地铁利好、小户型优势,成为集美市场风向标。3月以来,成交价普遍在3万元/平米以上。

集美区东面的翔安区,岛外已收土储最多,远期规划定位类似于上海浦东和杭州钱江新城。紧靠翔安大道的阳光城翡丽湾,小区内成交最多的是90平米三室,总价从2018年底的260万,上升到挂牌价稳定在300万以上。

岛内也在酝酿上涨。

典型标志是热门板块大户型波动不大,小户型成交周期大幅缩短,交易量上升。

厦门已经不适合刚需入场?

这次的大阳春,催生了焦虑性购房,厦门性价比好的二手房去化殆尽。

2018年12月,是厦门刚需、改善一族的最佳入局点。现在的厦门,已经不适合换房族进入。市场成交量不稳定,房东房源出现分化,一城一策没有落到实处。

有改善换房需求的买家,洗洗睡吧,等下个回调期再改善吧。

对刚需来说,与其在竞争激烈,性价比低的二手市场等着房东坐地起价,去高价买老破小,不如去看看一手房项目。

厦门市场这一波回暖,三类房子上涨最快。

一是海沧滨海社区,未来海岸。二是集美新城中交和中航城。三是岛内的优质小学、中学学区板块。集美海沧的低总价学区新房去化快,300万到400万的学区刚需房最畅销,因为家里孩子要上学。中长期投资的,可以多关注翔安区、海沧区新城一手房。

跟一线城市,粤港澳卫星城、环沪卫星城全都不一样,厦门楼市特立独行。

好一座有独立意志的城市,房价几乎不传导给周边其他城市,冷热气温在岛内外来回震荡。

原因是,厦门市场极有特点,市场小,受追捧,敏感度高,大资金和龙头房企一关注,市场就极端的上窜下跳。

短期内,别指望厦门房价下跌了。